로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인(신탁사)은 신탁부동산을 무단으로 점유하고 있던 임차인을 상대로 제기한 건물인도 청구 소송에서 전부 승소 판결을 받았습니다. 임차인은 위탁자와 체결한 임대차 계약의 유효함을 주장했으나, 로엘은 임대차 기간 만료 후 수탁자인 의뢰인의 동의 없이 이루어진 묵시적 갱신은 효력이 없다는 점을 법리적으로 입증하였습니다. 법원은 이를 받아들여 임차인에게 부동산을 인도하라고 판결했습니다.

신탁법에 따라 부동산담보신탁계약이 체결되면 해당 부동산의 소유권은 수탁자(신탁사)에게 이전됩니다. 따라서 신탁부동산에 대한 임대차 계약 등 처분 행위는 원칙적으로 소유자인 수탁자의 동의가 있어야 유효합니다. 신탁계약 특약사항에 '수탁자의 사전 동의 없는 임대차 행위 금지' 조항이 있는 경우, 이를 위반한 임대차 계약은 수탁자에게 그 효력을 주장할 수 없습니다. 이는 계약이 묵시적으로 갱신되는 경우에도 마찬가지로 적용될 수 있습니다.

의뢰인은 부동산담보신탁계약에 따라 한 다가구주택의 소유권을 이전받은 수탁자(신탁사)였습니다. 과거 건물주였던 위탁자는 의뢰인과 우선수익자의 사전 동의를 얻어 한 임차인과 임대차 계약을 체결했습니다. 하지만 이후 위탁자가 대출금을 연체하여 신탁부동산에 대한 공매 절차가 진행되었습니다.

문제는 기존 임대차 계약 기간이 만료되었음에도 임차인이 계속해서 해당 호실을 점유하고 있다는 점이었습니다. 의뢰인은 소유자로서 임차인에게 부동산 인도를 요구했으나, 임차인은 위탁자와의 계약이 유효하게 갱신되었다고 주장하며 인도를 거부했습니다. 이에 의뢰인은 임차인을 상대로 건물인도 청구 소송을 제기하기 위해 로엘법무법인 서울부동산전문변호사를 찾았습니다.

본 사건의 핵심 쟁점은 ‘수탁자의 동의를 얻어 체결된 최초 임대차 계약이 기간 만료 후 묵시적으로 갱신된 경우, 그 갱신된 계약의 효력을 수탁자에게 주장할 수 있는지’였습니다. 임차인은 최초 계약 시 동의가 있었으므로 갱신된 계약 또한 유효하다고 항변했습니다.

이에 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 다음과 같이 체계적으로 대응했습니다.

• 대응 논리

  묵시적 갱신 시에도 수탁자의 동의는 필수 로엘은 신탁계약서의 특약사항을 근거로, 임대차 기간 만료 후 새로운 임대차 계약을 체결할 때에는 수탁자의 사전 승낙을 다시 얻어야 한다고 명시된 점을 강조했습니다(260819_판결문.pdf, 4쪽). 묵시적 갱신 또한 법률상 새로운 임대차 계약이 성립된 것으로 보아야 하므로, 수탁자인 의뢰인의 별도 동의가 없었던 이상 해당 임대차 계약은 무효라고 주장했습니다.

• 입증 방법

  신탁계약서 및 관련 법리 제시 법원에 신탁계약서 원본을 증거로 제출하여 '임대차 계약 갱신 시 수탁자의 사전 동의가 필요하다'는 조항을 명확히 밝혔습니다. 또한, 신탁부동산의 법률관계에 대한 대법원 판례를 제시하며 수탁자 동의 없는 임대차 계약은 대항력이 없다는 법리를 설득력 있게 변론했습니다.

이러한 조력을 통해 로엘법무법인 서울부동산전문변호사는 임차인의 주장이 법적으로 근거 없음을 명확히 했습니다.

로엘법무법인 서울부동산전문변호사의 조력으로, 법원은 의뢰인의 주장을 전부 인용하는 판결을 내렸습니다. 재판부는 임대차 기간이 만료된 후 새로운 임대차(묵시적 갱신 포함)를 체결함에 있어 수탁자인 원고(의뢰인)의 사전 동의가 없었으므로, 피고(임차인)는 원고에게 임대차 계약의 유지를 주장할 수 없다고 명확히 판시했습니다. 이 판결로 의뢰인은 무단 점유 상태였던 부동산을 적법하게 인도받아 후속 공매 절차를 원활하게 진행할 수 있게 되었습니다.

신탁된 부동산을 임차하려는 경우, 반드시 등기부등본을 통해 소유자가 신탁사인지 확인하고 신탁원부를 열람하여 임대 권한이 누구에게 있는지, 수탁자의 동의가 필요한지를 명확히 검토해야 합니다.

임대차 기간 만료 후 계약을 갱신(묵시적 갱신 포함)할 때에도 신탁계약 내용에 따라 수탁자의 새로운 동의가 필요할 수 있습니다. 분쟁을 예방하기 위해 계약 만료 전 반드시 법률 전문가의 자문을 구하는 것이 안전합니다.