로엘법무법인 부산부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 수억 원 대의 임대차보증금 반환채권을 공정증서로 보전하고, 임대인과의 전대차 관련 분쟁을 일거에 정리하는 성과를 거두었습니다. 의뢰인은 상가 임차인으로서 임대인 측의 요청에 따라 제3자에게 사용하게 하는 상황에 처하였고, 이 과정에서 보증금 반환청구권 및 임차권이 훼손될 위험에 노출되어 있었습니다. 부산부동산전문변호사는 의뢰인의 권리를 빠짐없이 명문화한 합의서를 신속하게 작성하고, 합의 체결 다음 날 강제집행 인낙 공정증서 작성까지 완료하여 의뢰인의 보증금을 실질적으로 보호하였습니다.

• 상가건물 임대차보호법 제10조의4

  상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 경우 손해배상책임을 부담하도록 규정하고 있으며, 같은 법 제13조 제2항은 전차인의 계약갱신요구권 대위행사에 관한 근거를 마련하고 있습니다. 공증인법은 금전채무에 관하여 강제집행을 인낙하는 취지가 기재된 공정증서에 집행력을 부여하여, 별도의 소송 없이도 강제집행이 가능하도록 하고 있습니다. 이 사건에서는 보증금 반환채무의 이행을 담보하기 위하여 위 공증인법상 집행증서 제도가 핵심적으로 활용되었습니다.

의뢰인은 상가 건물을 임차하여 운영하던 중, 임대인 측의 요청으로 제3자에게 해당 가게를 사용하게 하는 전대차 구조를 수용하게 되었습니다. 임대인은 전대차 진행 과정에서 의뢰인의 임차권·점유권·보증금 반환청구권 등 계약상 권리가 제한될 수 있는 상황을 조성하였고, 이에 의뢰인은 보증금 반환채권이 계약 만료 시 제대로 보호받지 못할 수 있다는 우려를 갖게 되었습니다. 또한 임대인이 합의 이전에 일방적으로 작성한 약정서 초안이 존재하여, 이를 둘러싼 분쟁 가능성도 배제할 수 없는 상황이었습니다. 의뢰인은 보증금 보호를 위한 법적 장치를 조속히 마련하고자 로엘법무법인 부산부동산전문변호사에게 사건을 의뢰하였습니다.

제1 쟁점

전대차 구조 속에서 임차인의 권리 보전

임대인의 요청으로 제3자가 가게를 사용하게 되는 구조에서, 의뢰인이 자발적으로 임차권이나 보증금 반환청구권을 포기한 것으로 해석될 위험이 있었습니다. 부산부동산전문변호사는 이 합의가 임대인의 요청에 따른 임시사용 합의임을 명확히 하고, 의뢰인의 임차권·점유권·보증금 반환청구권 등 일체의 계약상·법률상 권리가 제한되거나 부인되지 않는다는 조항을 합의서에 명문화하였습니다. 아울러 임대인이 제3자와 별도 계약을 체결하더라도 그 책임은 임대인에게 귀속되며 의뢰인의 법률상 지위에 불이익이 없음을 확인하는 조항도 포함시켰습니다.

제2 쟁점

보증금 반환채권의 실질적 담보 확보

계약 만료일에 보증금이 반환되지 않을 경우를 대비하여, 단순한 합의서 작성에 그치지 않고 강제집행 인낙 공정증서를 작성하는 방안을 채택하였습니다. 부산부동산전문변호사는 공정증서를 작성하도록 합의서에 명시하고, 임대인이 협조하지 않을 경우 의뢰인이 합의서를 해제하고 원래 계약 조건에 따른 권리를 행사할 수 있도록 하는 해제권 조항을 설계하였습니다. 이를 통해 임대인이 공정증서 작성을 회피할 유인을 차단하였고, 실제로 합의 다음 날 공정증서 작성이 완료되었습니다.

제3 쟁점

기존 일방적 약정서 초안의 효력 배제

임대인이 합의 이전에 일방적으로 작성하여 전송한 약정서 초안이 유효한 합의로 주장될 경우, 의뢰인에게 불리한 조건이 적용될 위험이 있었습니다. 부산부동산전문변호사는 해당 초안이 의뢰인의 동의 없이 작성된 것으로 효력이 없으며, 이번 합의서만이 당사자 사이의 유일한 합의임을 명시하는 조항을 삽입하여 이를 완전히 차단하였습니다.

로엘법무법인 부산부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인은 수억 원대의 임대차보증금 대한 강제집행 인낙 공정증서를 합의서 체결 다음 날 신속하게 확보하였습니다. 이로써 의뢰인은 계약 만료일에 보증금이 반환되지 않더라도 별도의 소송 절차 없이 즉시 강제집행에 나설 수 있는 법적 기반을 갖추게 되었습니다. 또한 전대차 구조 속에서도 임차권·점유권·보증금 반환청구권이 온전히 보전되었고, 권리금 회수 기회 역시 합의서에 명문화되어 보호받게 되었습니다. 임대인이 일방적으로 작성한 약정서 초안의 효력도 완전히 배제되어, 향후 분쟁 발생 시 의뢰인에게 유리한 법적 지위가 확립되었습니다.

임대인의 요청으로 제3자에게 상가를 사용하게 하는 전대차 구조에 응하는 경우, 임차인의 보증금 반환청구권과 임차권이 묵시적으로 포기된 것으로 해석되지 않도록 합의서에 명확한 권리 보전 조항을 두는 것이 중요합니다. 특히 보증금 규모가 큰 경우에는 합의서 작성에 그치지 않고 강제집행 인낙 공정증서를 함께 확보하여야 실질적인 보호가 가능하며, 이 과정에서 임대인의 협조를 담보하는 조항을 합의서에 포함시키는 것이 핵심입니다.