로엘법무법인 고양부동산전문변호사의 조력으로 의뢰인인 금융기관은, 수분양자가 제기한 5억 원대 중도금 대출 채무부존재확인 소송에서 전부 승소 판결을 받아 채권을 온전히 지켜낼 수 있었습니다. 수분양자는 오피스텔 분양 계약이 시행사 귀책사유로 해제되었으므로, 분양 계약에 부수하는 중도금 대출 계약 역시 무효라고 주장하며 대출금 상환 의무가 없다고 다투었습니다. 쟁점은 분양 계약과 대출 계약이 별개의 계약인지, 분양 계약의 실효 여부가 대출 계약의 효력에 영향을 미치는지 여부였습니다.

민법상 계약자유의 원칙에 따라, 부동산 분양 계약과 중도금 대출 계약은 계약의 당사자, 목적, 내용이 다른 별개의 법률행위로 보는 것이 원칙입니다. 따라서 분양 계약이 해제 또는 취소되더라도, 이것이 대출 계약의 효력에 당연히 영향을 미치지는 않습니다. 특히 수분양자가 '시행사와의 분쟁과 관계없이 대출금 상환 의무를 이행한다'는 내용의 확약서를 금융기관에 별도로 제출했다면, 이는 분양 계약의 효력과 무관하게 대출 채무를 이행하겠다는 의사를 명확히 한 것으로 해석됩니다.

의뢰인인 금융기관은 한 대규모 오피스텔 신축 사업과 관련하여, 사업의 시행사 및 시공사와 업무협약을 맺고 수분양자들에게 중도금 집단대출을 실행해주었습니다. 그런데 한 수분양자가 '시행사가 분양 광고와 다르게 시공하고, 대출 조건에 대해 제대로 고지하지 않는 등 계약상 중대한 위반을 저질렀다'고 주장하며 분양 계약 해제를 통보했습니다. 나아가 수분양자는 분양 계약이 무효가 되었으니, 그에 따라 실행된 5억 원대의 중도금 대출금 역시 상환할 의무가 없다며 의뢰인을 상대로 채무부존재확인 소송을 제기하기에 이르렀습니다.

본 소송의 핵심은 분양 계약의 문제점을 이유로 금융기관에 대한 대출금 상환 의무까지 면할 수 있는지 여부였습니다. 로엘법무법인 고양부동산전문변호사는 의뢰인을 대리하여 다음과 같이 법리적으로 대응했습니다.

• 제1 쟁점

  분양 계약과 대출 계약의 법적 독립성 주장

• 대응 논리

  두 계약은 법적으로 완전히 별개임을 주장했습니다. 계약의 당사자(수분양자-금융기관 vs 수분양자-시행사), 목적(금전소비대차 vs 부동산 공급), 내용이 모두 다르다는 점을 강조하며, 분양 계약의 효력 문제가 대출 계약에 영향을 미칠 수 없다고 변론했습니다.

• 입증 방법

  대출거래약정서, 분양계약서, 그리고 양 당사자가 체결한 업무협약 내용을 법원에 제출하여 두 계약의 독립성을 명확히 입증했습니다.

• 제2 쟁점

  수분양자의 '확약서' 작성 사실에 기반한 상환 의무 강조

• 대응 논리

  설령 분양 계약에 문제가 있다 하더라도, 이는 수분양자와 시행사 간에 해결할 문제이지, 계약에 따라 정당하게 대출을 실행한 의뢰인에게 책임을 전가할 수 없다고 주장했습니다.

• 입증 방법

  수분양자가 대출 약정 당시 자필로 서명한 '확약서'를 결정적 증거로 제출했습니다. 이 확약서에는 "시행사 및 시공자와의 분쟁 유무에 관계없이 대출금 상환 등 대출거래약정상 의무를 성실히 이행하기로 한다"는 조항이 명시되어 있었습니다. 이를 통해 수분양자가 스스로 분양 계약과 대출 계약을 별개로 인식하고 그 위험을 인수한 점을 강력히 변론했습니다.

로엘법무법인 고양부동산전문변호사의 치밀한 법리 주장과 증거 제출 결과, 재판부는 저희의 주장을 전부 받아들였습니다. 법원은 분양 계약과 대출 계약은 별개의 계약이며, 수분양자가 작성한 확약서의 효력을 인정하여 '분양 계약의 해제 여부와 관계없이 수분양자는 금융기관에 대한 대출 원리금 상환 의무를 부담한다'고 명확히 판시했습니다. 결과적으로 원고의 청구는 전부 기각되었고, 의뢰인은 5억 원이 넘는 대출 채권을 안전하게 지킬 수 있었습니다.

부동산 분양 관련 집단대출은 분양 계약과 별개의 법률행위로 취급되는 경우가 많습니다. 분양 계약에 문제가 생겼다고 해서 당연히 대출금 상환 의무가 사라지는 것은 아니므로, 섣불리 상환을 중단해서는 안 됩니다.

대출 약정 시 서명하는 확약서나 추가 약정서는 매우 중요한 법적 효력을 가집니다. '시행사와의 분쟁과 무관하게 책임을 진다'는 조항이 있다면, 분양 계약 문제만으로 금융기관에 대항하기는 매우 어렵습니다.