COLUMN · 조세·양도소득세

작성 2026. 11. 2. | 로엘법무법인 김유진 변호사

직장이나 학교 때문에 집을 한 채 더 사서 2주택이 되었다면, 투기 목적이 아니니 양도소득세 중과는 피할 수 있다고 생각하기 쉽습니다. 실제로 소득세법 시행령에는 근무상 형편 등으로 주거를 옮기는 경우를 위한 중과 예외가 있습니다.

그런데 대법원은 2026. 9. 23. 두 주택이 같은 시에 있다면 이 예외가 적용되지 않는다고 판단했습니다. 판결의 기준과 지금 이사 목적으로 두 번째 집을 사려는 분이 확인할 점을 정리합니다.

직장과 같은 시에 있는 주택 두 채, 중과가 문제 된 사건

대법원 판결문에 따르면 이 사건의 두 부동산은 납세자 측 직장이 있는 시와 같은 시에 있었고, 납세자는 각 부동산의 주택 부분을 양도했습니다. 납세자는 양도소득세 경정청구가 거부되자 소송을 냈고, 근무상 형편으로 주거를 옮기기 위한 취득이므로 중과 예외에 해당한다고 주장했습니다.

원심인 대전고등법원은 이 중과 예외 주장을 받아들이지 않았고, 대법원은 상고를 기각해 이 결론을 유지했습니다. 판결문에는 각 부동산의 취득·양도 시기와 금액이 나오지 않아, 이 글도 판결문이 밝힌 판단 구조만 다룹니다.

중과 예외는 '다른 시·군'으로 옮길 때만 인정됩니다

조정대상지역에 있는 1세대 2주택을 양도하면 기본세율에 20%포인트를 더한 세율이 적용됩니다(구 「소득세법」 제104조 제7항 제1호). 다만 구 「소득세법 시행령」 제167조의10 제1항 제3호는 취학, 근무상의 형편, 질병 요양 등 부득이한 사유로 다른 시·군으로 주거를 옮기기 위해 취득한 주택을 중과 대상에서 뺐습니다.

이 예외에는 조건이 여럿 붙습니다. 새 주택은 학교·직장·요양 장소와 같은 시·군에 있고 취득 당시 기준시가 합계가 3억 원 이하여야 하며, 취득 후 1년 이상 거주하고 사유가 해소된 날부터 3년이 지나지 않아야 합니다. 부득이한 사유의 범위는 「소득세법 시행규칙」 제83조와 제71조 제3항이 정합니다.

대법원이 문언대로 좁게 해석한 이유

대법원은 조세법규를 과세요건이든 감면요건이든 법문대로 해석해야 하고, 합리적 이유 없이 넓히거나 유추해서는 안 된다는 원칙을 근거로 들었습니다. 그래서 제3호는 기존 주택을 가진 상태에서 그 주택이 있는 시·군과 다른 시·군으로 옮기려고 새 주택을 더 산 경우를 뜻한다고 보았습니다.

원심은 납세자가 주거를 옮기려고 첫 번째 부동산을 사는 것 외에 두 번째 부동산까지 한꺼번에 사서 2주택이 될 필요는 없었다고 판단했습니다. 원심은 1세대 1주택에 주는 장기보유 특별공제율(표 2)도 적용되지 않는다고 했고, 대법원은 두 판단 모두 수긍했습니다.

납세자는 주거 이전 목적의 일시적 다주택에 중과를 배제한 대법원 2014. 2. 27. 선고 2010두27806 판결을 들었습니다. 그 판결은 1세대 3주택 중과에 관한 사건이었고, 대법원은 사안이 달라 원용하기에 적절하지 않다고만 짧게 밝혔습니다.

지금 이사나 근무 때문에 두 번째 집을 산다면

현행 「소득세법 시행령」 제167조의10 제1항 제3호도 '다른 시·군으로 주거를 이전하기 위하여'라는 문언과 3억 원·1년 거주 요건을 그대로 두고 있습니다. 현행 문언은 '다른 시'에 특별시·광역시·특별자치시와 제주특별자치도의 행정시가 포함된다고 명시합니다. 따라서 직장 근처로 옮기더라도 기존 집과 같은 시·군 안이라면 이 예외를 기대하기 어렵다는 것이 필자의 해석입니다.

조정대상지역 2주택에 20%포인트를 더하는 구조는 현행 「소득세법」 제104조 제7항에도 있고, 중과 대상이면 장기보유 특별공제도 받지 못합니다(같은 법 제95조 제2항). 보유기간 2년 이상 주택의 한시적 중과 배제(시행령 같은 항 제12호의2)는 원칙적으로 2026. 5. 9.까지 양도한 주택과 그 무렵 계약이나 허가 신청을 마친 일부 주택에 한정됩니다.

필자가 부동산 상담을 하다 보면, 이사 사유가 분명하니 세금도 당연히 줄어들 것이라 여기고 주택 위치를 따져 보지 않은 경우를 종종 봅니다. 매수 전에 기존 주택과 새 주택의 행정구역, 양도 시점의 조정대상지역 지정 여부, 재직증명서 같은 증빙을 함께 확인해 두어야 합니다. 일시적 2주택 비과세 기한은 세입자 있는 집 사서 2주택, 전입 기한은 언제까지에서, 상속 부동산 양도세는 상속받은 부동산 양도세, 세무서 결정가액이 끝 아닙니다에서 다루었습니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 주거 이전 중과 예외는 다른 시·군으로 옮기기 위한 취득에만 적용됩니다. 둘째, 같은 시·군의 주택 두 채는 근무상 형편이 있어도 예외가 아니라는 것이 대법원 판단입니다. 셋째, 중과 배제 특례의 기한과 지역 지정 여부는 양도 시점의 현행 규정으로 따로 확인해야 합니다.

참고자료

· 대법원 2026. 9. 23. 선고 2026두30895 판결 — 대법원 판례속보
· 대법원 2014. 2. 27. 선고 2010두27806 판결 — 국가법령정보센터
· 「소득세법」 제95조·제104조 [시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호] / 「소득세법 시행령」 제167조의10 [시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호] / 「소득세법 시행규칙」 제71조·제83조 [시행 2026. 7. 1., 재정경제부령 제33호] — 국가법령정보센터
· 같은 날 발행 칼럼: 항소심에서 추가한 사해행위취소, 기간은 언제부터