COLUMN · 부동산·집합건물

작성 2026. 10. 26. | 로엘법무법인 박민희 변호사

분양받은 오피스텔이나 빌라의 대지가 건축주 측 채무 때문에 경매로 넘어갔다면, 내 호실의 대지권은 어떻게 될까요. 근저당이 먼저였다면 대지권을 잃는다고들 하지만, 기준은 등기 순서만이 아닙니다.

2026. 8. 13. 선고된 대법원 판결로 대지권이 지켜지는 경우와 사라지는 경우를 정리합니다.

01

근저당 설정 때 구분소유가 성립했는지가 갈림길입니다

집합건물 대지에 설정된 근저당권이 경매로 실행될 때 대지권이 남는지는, 근저당권 설정 당시 그 건물에 구분소유가 성립해 있었는지로 갈립니다. 성립 전에 설정된 근저당권이면 경매로 대지사용권이 소멸하고, 성립 후에 설정된 근저당권이면 그 자체가 무효입니다.

대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다218240 판결은 완공되지 않은 연립주택이라도 근저당권 설정 때 구분 골조가 끝나 있었다면 구분소유가 성립했을 여지가 있다고 보았습니다. 대지 경매를 유효하다고 본 원심은 파기환송됐습니다.

02

구분소유는 언제 성립하고, 제20조는 언제 적용되나

구분소유는 구분행위가 있고 구분건물이 객관적·물리적으로 완성된 시점에 성립합니다. 구분행위는 건축허가신청이나 분양계약으로도 표시될 수 있지만, 1동의 건물로서 구조와 형태가 갖춰져야 구분소유가 생깁니다(대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419 판결).

대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하려고 대지에 가지는 권리이고(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조 제6호), 규약에 달리 정함이 없으면 전유부분과 분리해 처분할 수 없습니다(같은 법 제20조 제2항). 이 금지는 구분소유 성립을 전제로 합니다.

03

2025다218240 사건, 골조가 끝난 동과 덜 된 동

판결문에 따르면 3개 동 80세대 연립주택 신축 중 대지에 지방자치단체의 압류 등이 잇따랐고, 2007년 대지에 근저당권이 설정됐습니다. 그때 2개 동은 외부·내부 구분 골조가 끝났지만 1개 동은 외부 골조도 미완성이었고, 건물은 원심 변론종결 때까지 완공되지 않았습니다.

이 근저당권에 기한 경매로 대지를 산 원고는 건물 철거와 부지 인도, 부당이득반환을 청구했습니다. 원심은 첫 압류등기 당시를 기준으로 구분소유가 없었다며 경매를 유효하다고 보았습니다.

대법원은 근저당권 설정 시점을 기준으로 삼았고, 그보다 앞선 압류등기가 경매에서 말소됐더라도 결론은 같다고 했습니다. 다만 근저당권 일부만 무효일 때 나머지를 유지하려는 당사자 의사와 공유지분을 다시 따져야 해 원심을 전부 파기했습니다. 환송 후 결론은 확인되지 않았습니다.

04

대지사용권이 사라지면 전유부분 소유자는

대지사용권 없이 전유부분을 가진 소유자는 대지 지분 소유자에게 차임 상당 부당이득을 돌려줘야 합니다. 범위는 원칙적으로 자기 전유부분이 전체 전유면적에서 차지하는 비율만큼이고, 전유부분을 공유하면 지분이 일부라도 전체 면적분을 부담합니다(2016다219419 판결).

그 사건은 지상 13층 오피스텔이 약 10층까지 골조만 올라간 때 대지에 근저당권이 설정된 경우였습니다. 대법원은 구분소유 성립 전이라 경매가 유효하다고 보았고, 매수인에게서 대지 지분을 사거나 빌리지 않은 소유자들에게 반환 책임을 인정했습니다. 경매 매수인 쪽 절차는 관련 칼럼에서 다뤘습니다.

05

분양받았거나 철거 소송을 당했다면 확인할 것

신축 집합건물 수분양자라면 토지 등기부의 근저당권 설정일과 그 무렵 건물 공정 상태를 먼저 맞춰 봐야 합니다. 설정 당시 구분 골조가 끝났는지에 따라 경매 효력이 동별로 달라질 수 있습니다.

대지 매수인에게 철거나 부당이득 청구를 받았다면 경매 자체의 효력부터 다툴 여지가 있는지 살펴야 합니다. 이번 사건 피고들은 법정지상권(「민법」 제366조)도 주장했지만 대법원은 이를 판단하지 않았습니다. 부동산 사건을 상담하다 보면 대지권 미등기를 단순한 등기 지연으로 여기고 지나치는 분들이 적지 않습니다. 집합건물 관리 문제는 관련 칼럼도 참고하십시오.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 대지에 근저당이 먼저 설정됐다면 경매로 대지권을 잃게 되나요?

근저당권 설정 당시 구분소유가 성립하지 않았다면 경매로 대지사용권이 소멸합니다. 반대로 구분소유가 이미 성립한 뒤 설정된 근저당권이면 무효이고 경매 매각도 무효입니다(대법원 2025다218240 판결).

Q. 건물이 완공되지 않았어도 구분소유가 성립할 수 있나요?

성립할 여지가 있습니다. 2025다218240 판결은 외부·내부 구분 골조가 끝나 사업계획승인 내용과 사회통념상 같은 정도로 지어진 동은 미완공이라도 구분소유가 성립했다고 볼 여지가 있다고 했습니다.

Q. 대지사용권이 없어지면 전유부분 소유자는 어떤 책임을 지나요?

대지 지분 소유자에게 전유면적 비율만큼의 차임 상당 부당이득을 반환해야 합니다(2016다219419 판결).

참고자료

· 대법원 2026. 8. 13. 선고 2025다218240, 218241 판결, 대법원 2018. 6. 28. 선고 2016다219419, 219426 판결, 대법원 2022. 3. 31. 선고 2017다9121, 9138 판결, 대법원 2009. 6. 23. 선고 2009다26145 판결 — 국가법령정보센터
· 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제1조·제2조·제20조 [법률 제19282호, 시행 2023. 9. 29.], 「민법」 제366조 [법률 제21454호, 시행 2026. 3. 17.] — 국가법령정보센터
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