COLUMN · 부동산

작성 2026. 10. 26. | 로엘법무법인 채지연 변호사

도로·택지 같은 공익사업 부지에 건물이나 창고가 있으면 사업시행자는 토지와 함께 그 물건도 보상합니다. 그런데 보상 목록에서 내 건물이 빠지거나, 다른 사람이 소유자로 올라 보상금이 그쪽으로 정해지기도 합니다.

이때 사업시행자에게 곧바로 보상금 소송을 낼 수 있는지가 문제 됩니다. 2026년 6월 대법원 판결로 그 순서와 대응 방법을 짚어 봅니다.

건물 보상은 재결을 먼저 거치고, 항목별로 따집니다

공익사업에 편입된 건물·지장물 보상은 토지수용위원회 재결을 거친 뒤에야 소송으로 다툴 수 있습니다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(토지보상법) 제75조는 건축물·공작물 등 토지에 정착한 물건의 보상을 정하는데, 대법원은 이 보상은 재결을 받은 뒤 그 재결에 불복하는 방식으로만 구제받을 수 있고 사업시행자에게 바로 청구할 수는 없다고 보았습니다.

재결을 거쳤는지는 사건 전체가 아니라 보상항목별로 판단합니다. 대법원은 보상대상 여부와 금액을 심리하는 기초 단위를 보상항목이라 부르고, 지장물 보상 등은 원칙적으로 물건 하나하나가 별개 항목이라고 설명했습니다. 토지 재결이 있었다는 것만으로 그 위 건물까지 재결을 거쳤다고 단정하기 어렵습니다.

건물이 보상 목록에서 아예 빠졌다면 재결부터 받아야 합니다. 토지보상법 제30조에 따라 사업인정고시 후 협의가 성립되지 않으면 사업시행자에게 서면으로 재결 신청을 청구할 수 있고, 사업시행자는 60일 이내에 재결을 신청해야 합니다.

재결이 잘못됐다면 상대는 사업시행자입니다

재결이 내 건물을 보상대상이 아니라고 잘못 판단했다면, 재결 취소소송이 아니라 사업시행자 상대 보상금 증감소송으로 다툽니다. 대법원은 이때 토지보상법 제85조 제2항의 보상금 증감소송을 내야 한다는 종전 판례(대법원 2018. 7. 20. 선고 2015두4044 판결)를 다시 확인했습니다.

이번 판결은 나아가 재결이 진짜 권리자를 제쳐 두고 외관상 권리자에게 보상하도록 정한 경우에도 진짜 권리자가 사업시행자를 상대로 보상금 증감소송을 낼 수 있다고 했습니다. 외관상 권리자를 상대로 재결과 보상금 지급·공탁이 끝나고 수용 개시일이 오면 기존 소유권이 소멸하므로(제45조 제1항), 진짜 권리자에게도 불복할 길이 필요하다는 이유입니다. 보상만으로 소유권이 넘어간다고 보기 어려운 지장물도 같다고 보았습니다.

이 사건, 건물 부분은 유지되고 토지 부분은 환송됐습니다

판결문에 따르면 중앙토지수용위원회는 건물 소유자를 원고들이 아닌 제3자로 정해 보상금을 지급하도록 재결했고, 원고 측 이의신청도 받아들이지 않았습니다. 원고들은 상속받은 건물이라며 사업시행자를 상대로 증액을 구했지만, 원심(부산고등법원)은 일부 원고가 재결절차를 거쳤다는 증거가 없다며 그 부분 소를 각하했습니다.

대법원은 토지수용위원회가 권리자와 보상금을 정한 이상 건물 재결절차는 이미 있었고, 진짜 권리자라는 사람은 이의신청 없이도 곧바로 증액 소송을 낼 수 있다며 원심의 법리 오해를 지적했습니다. 다만 원고들을 건물 소유자로 보기 어렵다는 판단은 수긍했고, 원고들만 상고한 사건이라 더 불리한 기각으로 바꿀 수 없어 건물 부분은 원심 결론이 유지됐습니다.

결론이 달라진 곳은 토지입니다. 원고들은 제소기간 안에 소를 낸 뒤 같은 재결의 토지 보상항목을 추가했는데, 원심은 기간이 지난 추가라며 부적법하다고 보았습니다. 대법원은 하나의 재결 안에서 보상항목을 추가·변경하는 것은 공격방어방법에 불과해 제소기간은 처음 소를 낸 시점으로 판단한다며(대법원 2018. 5. 15. 선고 2017두41221 판결 참조), 이 부분을 파기하고 부산고등법원에 환송했습니다. 토지 보상금은 아직 확정되지 않았습니다.

편입 건물·지장물 소유자가 확인할 것

재결서를 받았다면 내 건물·지장물이 보상항목에 들어 있는지, 권리자가 누구로 적혀 있는지부터 확인해야 합니다. 이의신청은 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내(제83조 제3항), 행정소송은 재결서를 받은 날부터 90일, 이의신청을 거쳤다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내입니다(제85조 제1항).

필자가 상담하다 보면 미등기 건물이나 오래된 창고처럼 소유 관계가 서류로 정리되지 않은 물건에서 다툼이 생기는 것을 보게 됩니다. 이 사건 원심도 과세내역서의 소유자 기재 등을 근거로 원고 측 소유를 인정하지 않았으니, 건축 경위나 상속 관계, 세금 납부 내역처럼 소유를 뒷받침할 자료를 미리 모아 두는 것이 좋습니다. 수용 뒤 토지 인도 문제는 수용 토지 안 비우면 이행강제금, 12월 17일부터에서 다루었습니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 건물·지장물 보상은 재결을 먼저 거쳐야 하고 보상항목별로 따집니다. 둘째, 재결이 보상대상을 잘못 판단했거나 다른 사람을 권리자로 정했다면 사업시행자를 상대로 보상금 증감소송을 냅니다. 셋째, 제소기간 안에 소를 냈다면 같은 재결의 다른 보상항목은 소송 중 추가할 수 있습니다.

참고자료

· 대법원 2026. 6. 25. 선고 2024두65690 판결 — 국가법령정보센터
· 대법원 2018. 7. 20. 선고 2015두4044 판결 / 대법원 2018. 5. 15. 선고 2017두41221 판결 — 국가법령정보센터
· 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제30조·제45조·제75조·제83조·제85조 [법률 제21901호, 시행 2026. 9. 8.] — 국가법령정보센터
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