COLUMN · 토지보상

작성 2026. 10. 20. | 로엘법무법인 김한결 변호사

도로나 정비사업 때문에 내준 땅이 사업 폐지나 완료로 더 이상 필요 없게 되었다면, 원소유자는 받은 보상금에 상당하는 금액을 내고 그 땅을 되찾을 수 있습니다. 이 권리를 환매권이라고 합니다. 문제는 기간입니다. 2021년 법 개정으로 행사기간이 크게 늘었는데, 이미 기간이 지난 사람도 그 혜택을 받을 수 있을까요?

대법원은 2026년 7월, 개정법 시행 전에 이미 소멸한 환매권은 늘어난 기간으로 되살아나지 않는다고 판단했습니다. 다만 같은 사건에서 사업시행자의 통지 누락에 따른 손해배상은 유지되었습니다. 두 갈래를 차례로 살펴봅니다.

환매권의 두 가지 기간, 2021년에 무엇이 바뀌었나

환매권에는 권리가 생길 수 있는 기간(발생기간)과 생긴 권리를 써야 하는 기간(행사기간)이 따로 있습니다. 개정 전 구법은 땅을 취득한 날부터 10년 안에 필요 없게 된 경우에만 환매권을 인정했고, 행사도 필요 없게 된 때부터 1년 또는 취득일부터 10년 안에 하도록 했습니다.

헌법재판소는 2020. 11. 26. 이 가운데 발생기간을 취득일부터 10년으로 묶은 부분에 헌법불합치결정을 하고 적용중지를 명했습니다(2019헌바131). 이에 따라 2021. 8. 10. 법률 제18386호로 개정된 현행법은 발생기간 제한을 없애고 행사기간도 넓혔습니다.

개정법 부칙 제3조는 새 행사기간을 법 시행 당시 환매권을 행사할 수 있는 경우에도 적용한다고 정했습니다. 이번 판결의 쟁점은 시행 당시 이미 행사기간이 지나 버린 경우까지 이 조항이 미치는지였습니다.

개정법 시행 전에 소멸한 환매권은 되살아나지 않습니다

이 사건에서는 2011년 지방자치단체가 재해위험지구 정비사업을 위해 원소유자의 땅을 협의취득했습니다. 땅은 사업에 쓰이지 않은 채 사업이 끝났고, 2018년 12월 지구 지정 해제가 고시되었습니다. 원심은 구법상 행사기간이 2021년 6월에 지나 환매권이 소멸했다고 보았습니다.

대법원은 헌법불합치결정의 대상이 발생기간 부분인 이상 결정과 개선입법의 소급효도 발생기간에만 미친다고 판단했습니다. 행사기간을 늘린 부분은 결정과 관계가 없어 부칙 제3조에 따라 시행 당시 행사할 수 있던 환매권에만 적용되고, 시행 전에 소멸한 이 사건 환매권에는 적용될 수 없다는 것입니다.

반대로 대법원 2024. 7. 25. 선고 2023다316790 판결은 결정 당시 취득일부터 10년이 지나 구법상 환매권이 생길 수 없었으나 개정법 시행 뒤 공공필요가 없어진 땅에 대해 환매를 인정했습니다. 대법원은 이번 사건이 결정 당시 이미 환매권이 생겨 있던 경우여서 사안이 다르다고 구별했습니다.

기간이 지났어도 통지를 받지 못했다면 손해배상을 따져 볼 수 있습니다

환매할 토지가 생기면 사업시행자는 지체 없이 환매권자에게 그 사실을 알려야 합니다(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제92조 제1항). 대법원 2000. 11. 14. 선고 99다45864 판결은 이 통지가 사업시행자의 법적 의무이고, 이를 어겨 행사기간이 지나게 하면 원소유자에 대한 불법행위가 된다고 보았습니다.

이 사건 원심도 사업시행자가 통지를 하지 않은 점에 다툼이 없다며 환매권 상실에 따른 손해배상을 인정했습니다. 손해액은 환매권을 잃은 당시의 땅 시가에서 환매 때 돌려줬어야 할 금액을 빼는 방식으로 정했습니다. 사업시행자는 개정법상 아직 환매할 수 있으니 손해가 없다고 다퉜지만, 대법원은 그 상고를 기각했습니다.

같은 사건의 다른 원소유자는 청구가 받아들여지지 않았습니다. 원심은 보상협의서 등에 적힌 대상사업에 비추어 그 땅이 주장한 사업 부지가 아니라 다른 사업의 잔여지로 취득됐다고 보았고, 대법원도 결론을 유지했습니다.

원소유자가 지금 확인할 것

땅을 내준 원소유자라면 먼저 사업이 완료되거나 폐지·변경된 날과 그 고시일을 확인해야 합니다. 현행법상 행사기간은 그날부터 10년이지만, 통지를 받거나 공고가 있은 날부터 6개월이 지나면 행사할 수 없습니다(같은 법 제92조 제2항). 취득 후 5년 안에 땅 전부가 사업에 쓰이지 않았다면 취득일부터 6년 안에 행사해야 합니다(제91조 제2항).

필자가 상담하다 보면 기간이 지났다는 이유만으로 포기했다가, 정작 통지를 받은 적이 있는지는 따져 보지 않은 경우를 보게 됩니다. 보상협의서와 받은 우편물, 사업 고시 내용을 모아 두는 것이 출발점입니다. 수용 이후 토지 인도 문제는 수용 토지 안 비우면 이행강제금, 12월 17일부터에서 다루었습니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 헌법불합치결정과 개정법의 소급효는 발생기간에만 미칩니다. 둘째, 2021. 8. 10. 이전에 행사기간이 지나 소멸한 환매권은 늘어난 기간으로 되살아나지 않습니다. 셋째, 사업시행자가 통지를 하지 않았다면 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다.

참고자료

· 대법원 2026. 7. 16. 선고 2026다202526 판결 / 대법원 2024. 7. 25. 선고 2023다316790 판결 / 대법원 2000. 11. 14. 선고 99다45864 판결 — 국가법령정보센터
· 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제91조·제92조 [시행 2026. 9. 8., 법률 제21901호], 부칙(2021. 8. 10. 법률 제18386호) 제3조 — 국가법령정보센터
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