COLUMN · 부동산·지역주택조합

작성 2026. 10. 20. | 로엘법무법인 박민희 변호사

지역주택조합에 가입했다가 분담금을 감당하지 못해 조합원 자격을 잃었는데, 조합이 위약금까지 내라고 한다면 그대로 따라야 할까요. 사업이 몇 년째 제자리였다면 억울함은 더 큽니다.

대법원은 2026. 4. 30. 이 문제를 다룬 사건에서 위약금 계산 기준과 사업 지연에 따른 면책 여부를 함께 정리했습니다. 이 판결을 중심으로 지역주택조합 위약금의 범위를 살펴봅니다.

01

자격을 잃으면 위약금은 원칙적으로 냅니다

가입계약이나 조합규약에 자격 상실 시 위약금 규정이 있다면, 지역주택조합 조합원은 원칙적으로 그 위약금을 부담합니다. 「민법」 제398조 제4항은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 대법원 2026. 4. 30. 선고 2025다213488 판결도 '분담금 총약정금의 10%'를 공제하는 환불규정을 손해배상의 예정으로 보았습니다.

손해배상액이 예정돼 있으면 조합은 조합원의 의무 위반 사실만 증명하면 되고, 실제 손해액까지 증명할 필요가 없습니다. 반대로 조합원은 자기 귀책사유가 없음을 증명해야 위약금을 면할 수 있습니다. 대법원은 위약금을 일부만 인정하거나 기각한 원심을 파기하고 사건을 대전고등법원에 돌려보냈으므로, 최종 액수는 환송심에서 정해집니다.

02

'총약정금'이 애매하면 조합원에게 유리하게 읽습니다

동·호수가 배정되기 전에 자격을 잃었다면, 위약금의 기준이 되는 '총약정금'은 분담금 총액이 가장 적은 1층을 기준으로 계산합니다. 이 사건 분담금은 층수에 따라 달랐는데, 뜻이 명백하지 않은 약관은 고객에게 유리하게 해석한다는 「약관의 규제에 관한 법률」 제5조 제2항의 원칙을 적용한 결과입니다.

다만 원심처럼 '자격 상실 당시 이미 납부기한이 지난 분담금'으로 줄여 읽을 수는 없다고 보았습니다. 총약정금은 문언상 약정 금액 전체이고, 지나치게 작게 읽으면 위약금을 둔 취지가 사라진다는 이유입니다(약관 작성자 불이익 원칙 적용례).

03

사업 지연만으로는 면책되기 어렵습니다

조합설립인가 후 3년 안에 사업계획승인을 받지 못했다는 사정만으로는 조합원의 위약금 책임이 면제되지 않습니다. 이 사건 조합은 2015년 설립인가를 받고 2024년에야 사업계획승인을 받았고, 원심은 인가 후 3년이 지나 자격을 잃은 조합원의 위약금을 면제했습니다.

대법원은 지역주택조합 사업은 변수가 많아 지연을 어느 정도 예상할 수 있고, 사업이 절차대로 진행돼 무산 우려가 드러나지 않았다는 점을 들었습니다. 3년 내 미승인 시 총회에서 해산 여부를 정하게 한 「주택법」 제14조의2도 조합원의 계약 책임을 덜어 주려는 규정은 아니라고 보았습니다.

04

철회·탈퇴·자격상실은 출발점이 다릅니다

지역주택조합에서 빠져나오는 길은 청약 철회, 탈퇴, 자격 상실로 나뉘고 위약금 부담도 다릅니다. 가입비 등을 예치한 날부터 30일 안에 청약을 철회하면 「주택법」 제11조의6에 따라 조합 측은 위약금이나 손해배상을 청구할 수 없습니다.

30일이 지나면 탈퇴는 조합규약에 따라 하고, 환급도 규약이 정한 범위에서 청구합니다(제11조 제8항·제9항). 위약금 공제 여부와 액수는 결국 규약과 환불규정의 문언에 달려 있습니다.

05

위약금을 다투기 전에 확인할 것

위약금을 다투려면 환불규정의 문언, 동·호수 배정 여부, 자격 상실일과 분담금 납부기한부터 확인해야 합니다. 같은 사건에서도 납부기한이 지난 뒤 자격을 잃은 조합원에게는 위약금과 별도로 미납 계약금 지급의무가 확정됐습니다.

예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있지만(「민법」 제398조 제2항), 대법원 2023. 8. 18. 선고 2022다227619 판결은 액수가 크다는 사정만으로는 감액하기 부족하다고 보았습니다. 이번 판결은 감액 여부를 판단하지 않았습니다(위약금과 손해배상액 예정).

부동산 사건을 상담하다 보면 사업이 늦어졌으니 당연히 위약금이 없다고 생각하고 오시는 조합원이 적지 않습니다. 귀책사유가 없다는 증명은 조합원 몫이므로, 사업 진행 경과와 조합의 통지 자료를 미리 모아 두셔야 합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 지역주택조합 조합원 자격을 잃으면 위약금을 내야 하나요?

가입계약이나 규약에 위약금 규정이 있다면 원칙적으로 내야 합니다. 대법원 2025다213488 판결은 이 위약금을 손해배상의 예정으로 보고, 조합은 의무 위반 사실만 증명하면 되며 조합원이 자기 귀책사유 없음을 증명해야 면책된다고 판단했습니다.

Q. 동·호수 배정 전에 자격을 잃었다면 위약금 10%는 무엇을 기준으로 계산하나요?

분담금 총액이 가장 적은 1층의 분담금 총액이 기준입니다. 뜻이 분명하지 않은 약관은 고객에게 유리하게 해석하되, 이미 납부기한이 지난 분담금으로까지 줄여 볼 수는 없다는 것이 대법원 판단입니다.

Q. 조합설립인가 후 3년 넘게 사업계획승인이 나지 않았다면 위약금이 면제되나요?

그 사정만으로는 면제되기 어렵습니다. 대법원은 사업이 절차대로 진행되고 무산 우려가 드러나지 않았다면, 3년 내 미승인만으로 조합원의 귀책사유를 부정하기 어렵다고 보았습니다.

참고자료

· 대법원 2026. 4. 30. 선고 2025다213488 판결, 대법원 2023. 8. 18. 선고 2022다227619 판결 — 국가법령정보센터
· 「민법」 제398조 [법률 제21454호, 시행 2026. 3. 17.], 「약관의 규제에 관한 법률」 제5조 [법률 제20239호, 시행 2024. 8. 7.], 「주택법」 제11조·제11조의6·제14조의2 [법률 제21902호, 시행 2026. 9. 8.] — 국가법령정보센터
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