COLUMN · 부동산·전세권

작성 2026. 10. 19. | 로엘법무법인 송개동 변호사

전세로 쓰던 건물을 큰돈을 들여 고쳤다면, 계약이 끝날 때 그 비용을 소유자에게 돌려받을 수 있을까요. 공사비가 보조금이었다면 '자기 돈이 아니니 청구할 수 없다'는 반론도 나옵니다.

2026년 5월 대법원 판결을 중심으로 전세권자의 유익비 요건과 임차인과의 차이를 정리합니다.

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보조금으로 공사했어도 유익비는 청구할 수 있습니다

전세권자가 목적물을 개량하려고 공사비를 지출했다면, 그 돈을 국가 등의 보조금으로 마련했더라도 「민법」 제310조 제1항의 요건을 갖추는 한 소유자에게 유익비상환을 청구할 수 있습니다. 대법원 2026. 5. 8. 선고 2026다200201 판결은 이렇게 보고 소유자 측 상고를 모두 기각했습니다.

대법원은 제310조 제1항을 부당이득에 관한 특별 규정으로 보았습니다. 그래서 전세권자는 제310조의 요건만 갖추면 되고, 「민법」 제741조의 부당이득 요건까지 따로 증명할 필요가 없습니다.

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전세권자 유익비, 무엇을 갖춰야 하나

전세권자의 유익비상환은 목적물을 개량하려고 비용을 지출했고 그로 인한 가액 증가가 현존할 때 인정되며, 상환액은 소유자가 지출액과 증가액 중에서 고릅니다(「민법」 제310조 제1항).

유익비는 목적물의 객관적 가치를 높이는 비용이어야 합니다. 대법원 1991. 10. 8. 선고 91다8029 판결은 임차인이 카페 영업을 위해 들인 내부시설 공사비를 유익비로 보지 않았습니다.

전세권자는 현상 유지와 통상의 수선 의무를 지고(같은 법 제309조), 제310조는 필요비 상환을 따로 정하지 않습니다.

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공사비 7억여 원 중 법원이 인정한 금액

판결이 인정한 사실에 따르면, 한 기초지방자치단체는 시장 상인단체와 함께 2017년 한 건물의 토지와 1·2층에 전세금 45억 원, 기간 5년의 전세권을 설정했습니다. 국가·광역시 보조금 40억 원을 전세금과 공사비에 썼고, 전기·통신·소방·냉난방 시설을 전면 리모델링했습니다.

소유자 측은 보조금으로 지출했고 유익비를 묵시적으로 포기했다고 다퉜습니다. 원심(대구고등법원 2025. 12. 11. 선고 2025나10686 판결)은 비용 조달 방법은 전세권자 내부 사정일 뿐이라며 배척했고, 대법원도 이를 유지했습니다.

원심은 공사비 약 7억 5,338만 원 중 떼어 갈 수 있는 냉난방기 등 독립된 물건과 설계·석면조사 비용은 빼고, 공사에 필수로 따르는 철거·감리 비용은 넣었습니다. 전세권자 퇴거 뒤 소유자가 공사 부분을 철거해 현존 증가액을 잴 수 없게 되자, 지출 비용에 물가 변동과 감가를 반영해 약 4억 1,318만 원을 인정했습니다. 상고 기각으로 이 원심판결은 확정됐습니다.

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임차인의 필요비·유익비와는 무엇이 다른가

흔히 '전세'라고 부르는 계약이 등기한 전세권이 아니라 보증금을 맡기는 임대차라면 「민법」 제626조가 적용됩니다. 임차인은 보존에 필요한 필요비는 지출 즉시, 유익비는 임대차 종료 시 가액 증가가 현존하면 지출액이나 증가액을 상환받습니다.

임차인의 비용상환청구는 임대인이 목적물을 돌려받은 날부터 6개월 안에 해야 합니다(같은 법 제654조, 제617조).

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원상복구 약정이 있다면 유익비를 포기한 것일까

임대차계약에 임차인 부담으로 원상복구하기로 한 약정이 있으면, 유익비상환청구권을 미리 포기한 특약으로 보는 것이 판례입니다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결). 증축 부분을 임대인 소유로 귀속시키는 약정도 유효해 유익비를 청구할 수 없다는 판결도 있습니다(대법원 1996. 8. 20. 선고 94다44705 판결).

다만 결론은 약정 문구에 따라 갈립니다. 2026다200201 사건의 원심은 계약서의 원상복구 조항이 현상 변경으로 가치가 현저히 줄어든 경우로 한정돼 있어 유익비 포기로 볼 수 없다고 판단했습니다. 제626조는 강행규정을 열거한 제652조에 없어 이런 특약이 유효하지만, 부속물매수청구권(제646조)을 임차인에게 불리하게 정한 약정은 무효입니다.

부동산 사건을 맡아 보면 공사 전에 원상복구 문구를 살피지 않아 퇴거 때 공사비를 정산받지 못하는 경우가 적지 않습니다. 공사 전 소유자 동의와 비용 처리를 서면으로 남겨 두십시오. 관련 내용은 전세보증금 반환 칼럼과 권리금 회수 칼럼에 정리했습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 보조금으로 리모델링한 전세권자도 유익비를 청구할 수 있나요?

청구할 수 있습니다. 대법원 2026다200201 판결은 공사비가 보조금이었더라도 개량을 위한 지출과 가액 증가의 현존이라는 민법 제310조 제1항의 요건을 갖추면 유익비를 청구할 수 있다고 보았습니다.

Q. 전세권자의 유익비 청구에 부당이득 요건도 증명해야 하나요?

아닙니다. 대법원은 민법 제310조 제1항을 부당이득에 관한 특별 규정으로 보아, 제741조의 부당이득 요건까지 갖출 필요는 없다고 판단했습니다.

Q. 계약서에 원상복구 약정이 있으면 유익비를 받을 수 없나요?

임차인 부담의 원상복구 약정은 유익비를 미리 포기한 특약으로 보는 것이 판례입니다. 다만 원상복구 범위를 좁게 정했다면 포기로 볼 수 없다는 원심 판단도 있어 문구 확인이 먼저입니다.

참고자료

· 대법원 2026. 5. 8. 선고 2026다200201 판결, 대구고등법원 2025. 12. 11. 선고 2025나10686 판결 — 국가법령정보센터
· 대법원 91다8029·95다12927·94다44705 판결 — 국가법령정보센터
· 「민법」 제309·310·316·617·626·646·652·654·741조 [법률 제21454호, 시행 2026. 3. 17.] — 국가법령정보센터
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