COLUMN · 부동산·상가임대차

작성 2026. 10. 15. | 로엘법무법인 박민희 변호사

상가 임차인이 월세를 석 달 치 이상 밀려 해지 소송을 냈는데, 소장이 도착하기 전에 밀린 월세 일부가 입금됐다면 해지는 없던 일이 될까요?

대법원은 2026. 6. 24. 차임연체액이 3기에 달하는 순간 해지권이 생기고, 그 뒤 일방적인 일부 변제로는 원칙적으로 사라지지 않는다고 판단했습니다. 이 판결로 상가 3기 차임연체 해지의 시점 문제를 정리합니다.

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3기에 달하는 순간 해지권이 생깁니다

상가 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 이르면, 그때 바로 임대인의 계약해지권이 발생합니다. 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결은 「상가건물 임대차보호법」 제10조의8의 '3기 달함'을 해지권의 발생요건으로 보고, 해지 통보가 임차인에게 도착한 시점을 기준으로 다시 따질 일이 아니라고 판단했습니다.

대법원은 임차인의 상고를 기각해, 해지를 인정한 원심(부산지방법원 2024. 11. 28. 선고 2024나46880 판결)이 그대로 확정됐습니다. 이 조문은 「상가건물 임대차보호법」 제2조 제3항에 따라 보증금이 대통령령 기준액을 넘는 상가 임대차에도 적용됩니다.

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소장 송달 전에 일부를 갚아도 해지권은 남습니다

해지권을 행사할 당시 3기 이상 연체가 있었다면, 해지 의사가 담긴 소장이 송달되기 전에 임차인이 일부를 갚아 연체액이 3기 아래로 줄어도 해지권은 원칙적으로 소멸하지 않습니다. 이 사건 임대인은 소장에 해지 의사표시를 적어 건물인도 소송을 냈고, 임차인은 소장을 받기 전 연체 차임 일부를 지급했습니다.

원심은 그래도 해지권이 살아 있다고 보고, 소장 부본이 송달된 때 계약이 해지됐다고 판단했습니다. 해지 의사표시는 「민법」 제111조 제1항에 따라 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로, 해지권이 생기는 시점과 해지의 효력이 생기는 시점을 나누어 보아야 합니다.

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'특별한 사정'과 이의 없는 수령은 변수입니다

이번 판결은 임대인 동의 없이 임차인이 일방적으로 낸 돈을 전제로 하고, 특별한 사정이 있으면 결론이 달라질 수 있다는 여지를 남겼습니다. 어떤 경우가 특별한 사정인지는 판결이 구체적으로 밝히지 않았으므로 미리 단정할 수 없습니다.

다만 원심은 임대인이 아무 이의 없이 차임을 받은 것으로 볼 수 없다는 점을 함께 살폈습니다. 임대인이라면 해지 통보 뒤 들어온 돈을 연체 차임에 충당한다는 뜻과 해지를 유지한다는 뜻을 서면으로 남겨 두는 편이 안전하고, 임차인이라면 일부 입금만으로 해지가 막힌다고 기대하기 어렵습니다.

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해지와 갱신거절은 기준이 다릅니다

같은 '3기 연체'라도 계약 중도 해지와 계약갱신 거절은 조문 문언이 달라 판단 기준도 다릅니다. 해지는 연체액이 3기에 '달하는 때'(제10조의8), 갱신거절은 3기에 이르도록 '연체한 사실이 있는 경우'(제10조 제1항 제1호)입니다.

대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결은 임대차기간 중 한 번이라도 3기분 연체가 있었다면, 갱신요구 당시 다 갚았더라도 임대인이 갱신을 거절할 수 있다고 보았습니다. 이 사유가 있으면 제10조의4 제1항 단서에 따라 권리금 회수기회 보호도 받지 못합니다(권리금 보호 예외).

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연체액 계산과 해지 통보부터 정리하세요

해지를 검토할 때 가장 먼저 확인할 것은 해지 의사표시를 할 당시 연체액 합계가 실제로 3기분에 이르렀는지입니다. 이번 판결도 행사 당시 3기 이상 연체를 전제로 하므로, 몇 번 밀렸는지가 아니라 밀린 금액의 합계를 날짜별 입금 내역과 대조해야 합니다.

해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고 한 번 하면 철회할 수 없으므로(「민법」 제543조), 통보 시점과 도달 여부를 증명할 수 있게 남겨 두어야 합니다. 2020. 9. 29.부터 6개월간 연체한 차임은 제10조의9 임시 특례에 따라 3기 계산에서 빠진다는 점도 확인하셔야 합니다.

부동산 사건을 수행하다 보면, 소송을 낸 뒤 임차인이 밀린 월세 일부를 보내와 그 돈을 받아도 되는지 묻는 임대인이 많습니다. 해지 통보와 명도 절차의 전체 흐름은 명도소송 절차 칼럼에 정리해 두었습니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 상가 월세가 3기분 밀린 뒤 일부를 갚으면 임대인은 해지할 수 없나요?

해지할 수 있는 것이 원칙입니다. 대법원 2024다320215 판결은 해지권 행사 당시 3기 이상 연체가 있었다면, 해지 의사가 담긴 소장이 송달되기 전 임차인이 일방적으로 일부를 갚아 연체액이 3기 아래로 줄어도 특별한 사정이 없는 한 해지권이 소멸하지 않는다고 판단했습니다.

Q. 상가 차임연체 해지권은 언제 생기고, 해지 효력은 언제 생기나요?

해지권은 차임연체액이 3기의 차임액에 달한 즉시 생기고, 해지의 효력은 해지 의사표시가 임차인에게 도달한 때 생깁니다. 이번 사건에서도 소장 부본이 송달된 때 계약이 해지됐다고 보았습니다.

Q. 밀린 월세를 다 갚았다면 계약갱신은 요구할 수 있나요?

임대인이 거절할 수 있습니다. 대법원 2020다255429 판결은 임대차기간 중 어느 때라도 3기분 연체 사실이 있었다면, 갱신요구 당시 연체가 남아 있지 않더라도 임대인이 갱신을 거절할 수 있다고 보았습니다.

참고자료

· 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결, 대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결 — 국가법령정보센터
· 「상가건물 임대차보호법」 제2조·제10조·제10조의4·제10조의8·제10조의9 [법률 제21083호, 시행 2026. 5. 12.], 「민법」 제111조·제543조 [법률 제21454호, 시행 2026. 3. 17.] — 국가법령정보센터
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