COLUMN · 부동산·전세사기

작성 2026. 10. 12. | 로엘법무법인 송개동 변호사

2026. 11. 13.부터 전세사기 피해자 일부는 보증금 회수가 끝나기를 기다리지 않고 최소보장금을 미리 받을 수 있습니다. 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제25조의10의 선지급입니다.

다만 대상이 한정되고, 받은 뒤에는 의무와 정산이 따릅니다. 법률 제21634호 원문으로 대상, 우선변제권 승계, 정산을 정리합니다.

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선지급금은 모든 피해자가 받는 돈이 아닙니다

선지급금을 받을 수 있는 사람은 법률이 정한 일부 피해자입니다. 제25조의10 제1항은 그 대상을 제2조 제4호 다목의 피해자등 결정을 받은 임차인 중 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 사람(신탁사기피해자 포함)과 대통령령으로 정하는 사람으로 한정합니다.

신탁사기피해자는 수탁자에게 신탁된 주택을 권한 없는 사람에게서 빌린 임차인입니다(제25조의3 제1항). 시행령은 2026. 10. 12. 현재 개정되지 않아, 대상이 얼마나 넓어질지는 대통령령으로 정할 예정입니다.

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최소지원금과 선지급금, 무엇이 다른가

최소지원금은 회수 결과가 나온 뒤 부족분을 받는 돈이고, 선지급금은 결과가 나오기 전에 최소보장금을 미리 받는 돈입니다. 최소보장금은 임차보증금의 3분의 1이며, 대항력·우선변제권 행사로 받은 금액, 반환채권 변제액, 공공임대 관련 지원액의 합계가 이에 못 미치면 부족분이 최소지원금이 됩니다(제25조의9 제1항).

어느 쪽을 받든 공공임대주택 지원(제25조~제25조의3)은 받을 수 없습니다. 선지급을 받은 사람은 최소지원금을 따로 신청할 수도 없습니다(제25조의9 제2항 제3호).

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국가가 우선변제권을 이어받고, 피해자는 대항력을 지킵니다

선지급금을 받은 피해자는 정산이 끝날 때까지 대항력을 유지해야 합니다. 제25조의10 제3항은 국토교통부장관이 피해자의 임차보증금반환채권을 양수하면 양수한 금액 범위에서 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항·제8조의 우선변제권을 승계하고, 피해자는 같은 법 제3조 제1항의 대항력, 곧 주택 인도와 주민등록을 유지하도록 정했습니다.

대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결은 인도와 주민등록이라는 우선변제 요건이 권리를 얻을 때만이 아니라 배당요구의 종기까지 계속 유지돼야 한다고 했습니다. 피해자가 정산 전에 대항력을 잃어 우선변제권 행사가 제한되면 선지급금 반납을 명받을 수 있습니다(제25조의11 제2항 제3호). 판사로 배당 사건을 심리하며 보면, 배당요구 종기 전에 전입을 옮겼다가 순위를 잃는 일이 적지 않았습니다.

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정산과 반납, 신고하지 않으면 과태료입니다

선지급금은 나중에 회수액 등과 맞춰 정산합니다. 제25조의10 제5항은 대항력·우선변제권 행사로 받은 금액, 반환채권 변제액, 공공임대 관련 지원액 등 정산대상액을 고려해 정산하도록 하고, 구체적 방법은 대통령령으로 정할 예정입니다.

선지급금을 받은 사람이 피해주택을 직접 사거나, 정산대상액이 선지급금보다 적었던 사람이 그 뒤 보증금을 일부라도 돌려받으면 지체 없이 신고하고 반납해야 합니다(제25조의11 제1항). 신고하지 않거나 기간 안에 반납하지 않으면 3천만원 이하의 과태료 대상이고(제34조), 국세 강제징수의 예로 징수됩니다.

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시행 전에 확인할 세 가지

이미 피해자등 결정을 받은 사람도 적용받습니다. 부칙 제4조는 시행 전 결정된 최소보장피해자에게도 제25조의9·제25조의10을 적용하고, 결정일부터 3년인 지원 신청기간(제14조의2)을 2026. 11. 13.부터 기산하게 했습니다.

첫째, 임대인에게 적법한 임대권한이 있었는지 등기사항증명서 등으로 확인합니다. 둘째, 경매가 진행 중이면 배당요구를 빠뜨리지 않습니다. 시행 후 처음 경매개시결정이 나거나 공매공고가 된 사건부터는 배당요구를 하지 않으면 최소지원금을 신청할 수 없습니다(부칙 제5조). 셋째, 정산이 끝날 때까지 전입과 점유를 유지할 수 있게 이사 일정을 점검합니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 전세사기 피해자면 누구나 선지급금을 받을 수 있나요?

아닙니다. 법률은 선지급 대상을 피해자등 결정을 받은 임차인 중 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 사람(신탁사기피해자 포함)과 대통령령으로 정하는 사람으로 한정합니다. 대통령령은 2026. 10. 12. 현재 개정되지 않았습니다.

Q. 전세사기 선지급금을 받은 뒤 이사해도 되나요?

정산이 끝날 때까지는 주택 인도와 주민등록, 곧 대항력을 유지해야 합니다. 대항력을 잃어 우선변제권 행사가 제한되면 선지급금 반납을 명받을 수 있습니다.

Q. 선지급금을 받은 뒤 보증금 일부를 돌려받으면 어떻게 되나요?

정산 결과 정산대상액이 선지급금보다 적었던 사람이 보증금을 일부라도 회수하면 지체 없이 신고하고 반납해야 합니다. 신고하지 않거나 기간 안에 반납하지 않으면 3천만원 이하의 과태료 대상입니다.

참고자료

· 「전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법」 제25조의8~제25조의12·제34조·부칙 [법률 제21634호, 공포 2026. 5. 12., 해당 조문 시행 2026. 11. 13.], 제14조의2 [현행 법률 제21490호] — 국가법령정보센터
· 「주택임대차보호법」 제3조·제3조의2·제8조 [법률 제21065호, 시행 2026. 1. 2.] — 국가법령정보센터
· 대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결 — 국가법령정보센터
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