COLUMN · 부동산

작성 2026. 10. 8. | 로엘법무법인 장익준 변호사

불법 증축이나 무단 용도변경으로 건축물대장에 '위반건축물'이 표시된 집은 매매·임대차 때마다 걸림돌이 됩니다. 흔히 '양성화'라고 부르는 사용승인 특례가 2026년 12월 17일부터 한시적으로 다시 열립니다.

2026년 6월 16일 공포된 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」 법률 제21820호가 그 근거입니다. 이 글은 대상과 절차, 비용 부담을 조문 기준으로 정리합니다.

12월 17일부터 18개월, 한시적으로 열리는 사용승인 특례

이번 특례법은 공포 후 6개월이 지난 2026. 12. 17.부터 시행되고, 시행일부터 18개월이 지나면 효력을 잃는 한시법입니다(부칙 제1조·제2조). 계산하면 2028년 6월 중순까지입니다. 다만 만료 전에 신고가 접수된 건축물에는 만료 후에도 이 법이 적용됩니다(부칙 제3조).

이 법이 말하는 특정건축물은 세 가지입니다. 허가나 신고 없이 건축·대수선한 건축물, 허가는 받았지만 사용승인을 받지 못한 건축물, 허가나 신고 없이 용도를 바꾼 건축물입니다(제2조 제1항). 제정이유는 소규모 주거용 위반건축물에 사용승인 기회를 주어 임차인과 매수인의 주거 불안을 덜겠다고 설명합니다.

대상은 2023년 말까지 완공된 소규모 주거용 건축물입니다

특례 대상은 2023. 12. 31. 당시 사실상 완공되었고 연면적의 절반 이상이 주거용인 건축물 가운데 일정 규모 이하인 것입니다(제3조 제1항). 세대당 전용면적 85㎡ 이하 다세대주택, 연면적 165㎡ 이하 단독주택, 연면적 660㎡ 이하 다가구주택이 여기에 해당합니다. 근린생활시설로 허가받고 2023년 말 이전부터 실제 주택으로 써 온 건축물도 대상에 새로 들어갔습니다.

반대로 도시·군계획시설 부지, 접도구역, 보전산지 등에 있는 건축물은 원칙적으로 제외됩니다(제3조 제2항). 종전 특례법 등으로 사용승인을 받은 뒤 소유권이 바뀌지 않은 건축물도 대상이 아닙니다(같은 조 제3항). 연면적 165㎡ 초과 330㎡ 이하 단독주택은 조례에 맡겨졌고, 조례가 없으면 165㎡ 기준이 적용됩니다(부칙 제4조).

신고하면 30일 안에 심의, 대신 과태료가 따릅니다

신고는 건축주나 소유자가 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부해 시장·군수·구청장 등에게 합니다(제4조 제1항). 지자체는 기준에 맞으면 신고받은 날부터 30일 안에 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서를 내주어야 합니다(제6조 제1항). 기준에는 대지 권원, 건축법상 대지·도로·건축선 기준(도로 너비 3m로 봄), 구조안전·방화 등이 있습니다.

비용 부담도 있습니다. 제9조는 건축법 제80조로 산정한 이행강제금 5회분에 해당하는 과태료를 부과하도록 하고, 5회 미만 부과받은 경우에는 이미 낸 금액을 빼도록 했습니다. 사용승인을 받으려면 과태료와 이행강제금 체납이 없어야 하지만, 1년 안에 모두 내는 조건으로 승인받을 수도 있습니다. 전세사기피해자가 매수한 피해주택은 과태료 예외입니다(제9조 제1항 단서).

세대 수를 늘린 대수선이나 근린생활시설의 주택 사용은 별도 기준이 붙습니다. 건축법상 피난시설·내화구조·마감재료 규정과 소방시설 기준을 지켜야 하고, 부설주차장을 설치하거나 비용을 내야 합니다(제6조 제1항 제3호, 제7조 제1항). 정식 절차가 필요하다는 점도 분명합니다. 대법원 1990. 8. 10. 선고 89누7955 판결은 준공검사 없이 허위 서류로 대장에만 적법하게 오른 증축 부분에 대해 준공처분이 존재하지 않는다고 보았습니다.

시행 전에 확인해 둘 것

신고 기간과 서식은 대통령령에 맡겨져 있지만, 작성일 기준 국가법령정보센터에서 새 시행령은 확인되지 않습니다. 시행령과 관할 지자체 조례를 확인한 뒤 건축사와 현장조사 일정을 잡는 것이 현실적입니다. 또 제8조는 지자체가 소유자 등에게 시정을 명하거나 신고를 하게 하는 등 필요한 조치를 하도록 정합니다.

이행강제금 제도도 함께 바뀝니다. 2026. 8. 11. 공포된 개정 건축법은 2027. 2. 12.부터 반복 부과를 의무로 하고 다음 연도부터 가중하도록 했습니다(법률 제21880호 제80조 제5항). 다만 그 전에 시정명령을 받은 위반은 종전 규정을 따르므로(같은 법 부칙 제5조), 시정명령 시점부터 확인해야 합니다.

필자가 다가구·다세대 매매와 임대차 상담을 하며 보면, 계약 직전에야 건축물대장의 위반 표시를 발견하는 경우가 적지 않습니다. 매수나 임차를 앞두고 있다면 위반 내용과 이행강제금 부과 이력부터 확인해 볼 만합니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 특례는 2026. 12. 17.부터 18개월이며 만료 전 신고 접수분까지 적용됩니다. 둘째, 대상은 2023년 말 완공된 소규모 주거용 건축물이고 제외 구역이 있습니다. 셋째, 이행강제금 5회분 과태료가 따르고, 신고 기간은 시행령을 확인해야 합니다.

참고자료

· 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」 제2조~제9조 및 부칙·제정이유 [법률 제21820호, 2026. 6. 16. 공포, 시행 2026. 12. 17.] / 직전 법률 제11930호 — 국가법령정보센터
· 「건축법」 제22조·제80조(현행) / 제80조 [법률 제21880호, 시행 2027. 2. 12.] — 국가법령정보센터
· 대법원 1990. 8. 10. 선고 89누7955 판결 — 국가법령정보센터
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