COLUMN · 부동산

작성 2026. 10. 7. | 로엘법무법인 김벼리 변호사

"명품관과 유명 프랜차이즈 입점이 확정됐습니다." 상가 분양 현장에서 자주 듣는 설명입니다. 그런데 잔금을 치르고 등기까지 마쳤는데 약속한 점포가 끝내 들어오지 않는 경우가 있습니다.

이때 수분양자들은 분양을 상담한 분양대행사 직원에게도 책임을 묻고 싶어 합니다. 대전지방법원이 최근 공개한 판결을 통해 그 청구가 왜 받아들여지지 않았는지 정리합니다.

대전지방법원이 공개한 상가 분양 손해배상 사건

대전지방법원이 2026. 10. 1. 「우리법원 주요판결」로 공개한 판결문에 따르면, 수분양자들은 2019. 7.부터 2021. 7.까지 한 시행사와 상가 분양계약을 맺고 등기를 마쳤습니다. 분양은 2020. 3. 시행사와 대행계약을 맺은 분양대행사가 맡았습니다.

수분양자들은 명품관·프랜차이즈 매장 등의 입점이 확정돼 안정적인 투자수익이 가능하다는 광고와 달리 어느 점포도 들어오지 않았다며 소송을 냈습니다. 시행사와 함께 대행사 본부장·직원 5명을 상대로 기망과 거짓·과장 광고에 따른 공동불법행위 책임을 묻고, 호실마다 2,500만 원을 일부청구했습니다.

법원은 시행사에 대한 청구는 인용하고 직원 5명에 대한 청구는 모두 기각했습니다. 시행사 부분은 공시송달로 진행돼 판결 이유가 간략히 표시된 것이어서 일반화하기 어렵습니다. 이 1심 판결은 게시물에 따르면 항소 없이 2026. 6. 19. 확정됐습니다.

분양광고가 기망이 되는 기준

분양광고에 다소의 과장이 섞였다는 것만으로는 기망이 되지 않습니다. 대법원 2009. 3. 16. 선고 2008다1842 판결은 거래의 중요한 사항을 신의칙상 비난받을 방법으로 허위 고지하면 기망이지만, 상거래 관행상 용인되는 과장은 기망성이 없다고 보았습니다.

거짓·과장 광고(당시 법문은 '허위·과장')인지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 받는 전체적 인상으로 판단합니다(대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다22553 판결). 이 사건 판결도 두 판례를 기준으로 삼았습니다. 다만 손해배상을 받으려면 「민법」 제750조·제760조에 따라 광고한 사람의 고의 또는 과실이 인정돼야 합니다.

법원이 대행사 직원의 책임을 인정하지 않은 이유

법원은 입점 확정 취지의 광고·홍보가 있었고 직원들이 분양업무를 수행한 사실은 인정했습니다. 그러나 다음 두 단계에서 직원 개인의 책임을 인정하지 않았습니다.

핵심은 직원들이 시행사로부터 받은 입점 계약서를 근거로 설명했다는 점입니다. 법원은 분양 당시 그 계약들의 이행이 이미 불가능하다는 사실을 직원들이 알았거나 알 수 있었다는 증거가 없는 이상, 설명했다는 사정만으로는 고의나 과실을 인정할 수 없다고 보았습니다. 이 결론에 따라 손해액은 따로 판단하지 않았습니다.

책임을 누구에게 어떤 근거로 묻는지도 따져야 합니다. 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」 제10조는 거짓·과장 광고를 한 사업자등이 고의·과실이 없다는 이유로 책임을 면하지 못하게 합니다. 이 사건 원고들은 직원 개인에게 민법상 공동불법행위 책임을 물었고, 법원은 고의·과실 유무를 따졌습니다.

분양 계약 전후에 수분양자가 남겨야 할 것

입점이나 수익에 관한 약속은 계약서에 들어가야 힘을 가집니다. 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결은 상가 수익보장 광고를 계약 때 설명했더라도 계약서에 기재되지 않은 점 등을 들어 청약의 유인에 불과하다고 보았고, 용도가 정해진 상가의 운영과 수익은 투자자가 판단할 사항이라고 했습니다.

앞의 2008다1842 판결은 수분양자들이 상담 때의 구두 약속은 주장하지 않겠다는 서면에 서명한 사정 등을 들어, 상담에서 언급된 전용면적 등을 계약 내용으로 보지 않았습니다. 계약 전에는 입점 계약이 실제로 있는지와 체결 시점을 확인하고, 입점 조건을 특약으로 적어 두는 것이 안전합니다.

필자가 상가 분양 분쟁을 상담하며 보면, 광고 전단은 보관하면서도 누가 언제 무슨 말을 했는지는 남기지 않은 경우가 많습니다. 상담 일시와 담당자, 설명 내용을 기록해 두어야 합니다. 불법행위 손해배상청구권은 손해와 가해자를 안 날부터 3년, 불법행위를 한 날부터 10년이 지나면 소멸합니다(「민법」 제766조).

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 분양광고의 다소 과장은 곧바로 기망이 되지 않습니다. 둘째, 대행사 직원 개인의 책임은 누구의 설명인지와 고의·과실이 증명돼야 인정됩니다. 셋째, 이 사건은 항소 없이 확정된 1심 판결입니다.

참고자료

· 대전지방법원 2026. 5. 27. 선고 2023가합206965 판결(2026. 6. 19. 확정) — 대전지방법원 우리법원 주요판결(2026. 10. 1. 게시)
· 대법원 2009. 3. 16. 선고 2008다1842 판결 / 대법원 2013. 11. 14. 선고 2013다22553 판결 / 대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 판결 — 국가법령정보센터
· 「민법」 제750조·제760조·제766조 [법률 제21454호] / 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」 제3조·제10조 [법률 제20712호] — 국가법령정보센터
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