COLUMN · 부동산·임대차

작성 2026. 10. 7. | 로엘법무법인 송개동 변호사

집주인이 보증금을 돌려주지 않아 이사 갈 집 잔금을 못 내면 새 집 계약금을 잃게 됩니다. 이 돈을 집주인에게 물을 수 있는지가 문제입니다.

의정부지방법원은 2026. 10. 2. 이 손해를 집주인이 배상해야 한다는 항소심 판결을 선고했습니다. 배상 요건과 미리 남겨 둘 기록을 정리합니다.

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날린 계약금도 집주인에게 청구할 수 있습니다

보증금 반환이 늦어져 새 집 계약금을 잃었다면, 집주인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었던 경우 계약금 손해도 배상 대상이 될 수 있습니다. 「민법」 제390조의 채무불이행 책임과 제393조 제2항의 특별손해 규정이 근거입니다.

의정부지방법원 2026. 10. 2. 선고 2025나202407 판결에서 임차인은 보증금 1억 6,000만 원을 못 받아 새 집 계약금 중 1,500만 원을 잃었습니다. 1심은 보증금 반환만 인정하고 손해배상은 기각했지만, 항소심은 1,500만 원 배상을 명했습니다. 항소심 판결이며 확정 여부 미확인입니다.

02

"새 세입자가 와야 준다"는 이행거절로 볼 수 있습니다

집주인이 자기 사정을 들어 만기에 보증금을 줄 수 없다고 했다면, 임차인이 집을 비워 주기 전이라도 손해배상을 청구할 수 있다는 것이 의정부 판결의 판단입니다. 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계(제536조)여서 원칙적으로는 임차인도 인도를 제공해야 합니다.

대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다321973 판결은 임차인이 인도를 제공해도 집주인이 상당한 기간 안에 보증금을 줄 수 없음이 객관적으로 명백하다면 인도 제공 없이도 손해배상을 구할 수 있다고 보았습니다. 의정부 판결은 이 법리에 더해, 새 임차인 보증금을 받아야 돌려준다는 관행은 따로 약정이 없는 한 면책 사유가 아니라고 보았습니다.

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계약금 몰취는 특별손해, 쟁점은 집주인이 알았는지입니다

새 집 계약금 손해는 통상손해가 아니라 특별손해이므로, 집주인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었다는 점이 인정되어야 배상됩니다. 대법원 1991. 10. 11. 선고 91다25369 판결도 대금을 제때 받지 못해 다른 부동산 계약금을 몰수당한 손해를 같은 기준으로 판단했습니다.

의정부 판결은 임차인이 만기 약 2주 전 집주인에게 새 집 보증금·계약금 액수와 계약금을 잃을 위험을 말한 점을 중시했습니다. 잔금 불이행 시 계약금이 몰취되는 것이 통상이라는 점도 들어 집주인이 알 수 있었다고 보았습니다.

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돈을 늦게 준 경우에도 이자만 받는 것은 아닙니다

보증금은 금전채무여서 지연 손해는 원칙적으로 법정이율로 계산되지만, 의정부 판결은 특별손해까지 이자로 제한되지는 않는다고 보았습니다. 제397조는 금전채무불이행 손해를 법정이율(제379조, 연 5%)로 정하는데, 이 판결은 그 특칙이 제393조 제1항의 통상손해에만 적용된다고 해석했습니다.

이 판결은 배상금 1,500만 원에 대해 소장 송달 다음 날부터 항소심 선고일까지 연 5%, 그 다음 날부터 연 12%의 지연손해금을 붙였습니다. 다만 제397조와 특별손해의 관계는 이 항소심의 해석이고, 이 쟁점에 관한 대법원의 직접 판단은 확인하지 못했습니다.

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이사 전에 남겨 둘 기록

새 집 계약 직후 집주인에게 새 집 보증금·계약금 액수, 잔금일, 계약금을 잃을 위험을 문자로 알려 두는 것이 특별손해 청구의 출발점입니다. 집주인의 답변·무응답·통화 내용도 이행거절의 자료가 됩니다.

임차인이 대출을 못 받은 탓이라는 다툼에 대해 의정부 판결은, 그 원인이 기존 보증금 대출 미상환이었고 돌려받을 보증금이 잔금의 상당 부분이었다며 인과관계를 인정했습니다. 실무에서 상담해 보면 새 집 계약 사실을 말로만 전해 증거가 남지 않은 경우가 많습니다. 보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령(「주택임대차보호법」 제3조의3)에 따른 등기를 마친 뒤 옮겨야 대항력·우선변제권이 유지됩니다.

FAQ

자주 묻는 질문

Q. 집주인이 보증금을 안 돌려줘서 새 집 계약금을 날렸는데 배상받을 수 있나요?

집주인의 반환 거절로 생긴 손해이고 집주인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었다면 특별손해로 배상받을 수 있습니다. 의정부지방법원 항소심은 새 집 계약금 액수를 미리 알린 임차인에게 1,500만 원 배상을 인정했고, 이 판결의 확정 여부는 미확인입니다.

Q. 집을 비워 주기 전인데도 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있나요?

집주인이 상당한 기간 안에 보증금을 줄 수 없음이 객관적으로 명백하다면 청구할 수 있습니다. 대법원은 새 임차인이 들어오지 않으면 반환할 수 없다고 한 사안에서 임차인의 인도 제공 없이도 손해배상을 구할 수 있다고 보았습니다.

Q. 보증금 반환이 늦어지면 이자만 받을 수 있는 것 아닌가요?

지연이자는 손해 증명 없이 받을 수 있지만 그것만 받을 수 있는 것은 아닙니다. 의정부 항소심은 금전채무의 법정이율 특칙이 통상손해에만 적용된다고 보아 계약금 같은 특별손해도 따로 배상을 명했습니다.

참고자료

· 의정부지방법원 2026. 10. 2. 선고 2025나202407 판결 — 의정부지방법원 「우리법원 주요판결」 2026. 10. 6. 게시분 (의정부지방법원)
· 대법원 2025. 5. 15. 선고 2024다321973 판결 / 1991. 10. 11. 선고 91다25369 판결 — 국가법령정보센터
· 「민법」 제379조·제390조·제393조·제397조·제536조 [법률 제21454호, 시행 2026. 3. 17.] / 「주택임대차보호법」 제3조의3 [법률 제21065호, 시행 2026. 1. 2.] — 국가법령정보센터
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