COLUMN · 부동산

작성 2026. 9. 29. | 로엘법무법인 장익준 변호사

청약에 당첨되고 분양대금 4억 9,605만 원을 모두 냈습니다. 검찰도 위장전입 혐의에 대해 혐의없음 처분을 했습니다. 그런데 4년 뒤 사업주체가 당첨을 취소하고 계약을 해제하며 위약금을 청구했습니다.

수원지방법원이 「우리법원 주요판결」로 공개한 이 판결은 입주자 모집공고일에 전입신고만 해 둔 것이 청약 거주요건이 될 수 있는지, 그리고 형사 불기소가 당첨 유지로 이어지는지를 보여 줍니다.

수원지방법원이 공개한 판결

사건은 당첨취소 통보를 받은 당첨자가 사업주체 두 회사를 상대로 낸 수분양자 지위 확인 소송이었습니다. 수원지방법원 2026. 8. 19. 선고 2025가합12427 판결에 따르면, 당첨자는 2021년 4월 29일 모집공고가 난 경기도의 신규 분양 아파트에 청약가점 72점으로 추가당첨되어 계약했고, 2025년 3월까지 대금을 모두 냈습니다.

국토교통부의 수사 의뢰에도 검찰은 2023년 11월 증거불충분으로 혐의없음 처분을 했습니다. 이후 국토교통부는 부양가족으로 올린 자녀 2명이 함께 살지 않았다며 당첨취소를 요구했고, 사업주체는 2025년 7월 7일 당첨취소와 계약해제를 통보하며 위약금 5,110만 4,100원을 청구했습니다. 이 판결은 제1심 판결이며, 항소 제기와 확정 여부는 확인되지 않았습니다.

전입신고만으로는 '거주'가 되지 않습니다

이 판결은 청약 거주요건을 주민등록이 아니라 실제 거주를 기준으로 엄격하게 판단했습니다. 법원은 주택공급에 관한 규칙이 입주자 자격과 선정 절차를 엄격하게 정한 것은 입주자 선정의 공정성을 지키기 위해서라며, 모집공고의 거주요건 역시 엄격하게 해석해야 한다고 보았습니다. 이 모집공고는 공고일 현재 해당 시나 경기도에 2년 이상 거주하지 않았다면 적어도 수도권에 거주하고 있을 것을 요구했습니다.

당첨자는 수도권 밖에 주민등록을 두었다가 공고일 당일 해당 시로 전입신고를 했습니다. 법원은 최소 거주기간이 없으므로 그 주소에 실제로 살았다면 요건을 충족할 수 있었다고 보았습니다. 그러나 당첨자 스스로 임대차가 이사 당일 취소되어 그 집에 살지 못했다고 주장했고, 다른 도시로 전입한 날도 5월 7일이었습니다. 법원은 '거주'를 생활의 근거를 두고 머물러 사는 것으로 본 헌법재판소 2014. 6. 26. 선고 2012헌바299 전원재판부 결정을 참조해, 공고일에 수도권에 거주했다고 볼 수 없다고 판단했습니다.

혐의없음 처분과 당첨 유지는 별개입니다

이 판결에서 형사 불기소는 부정한 방법이 증명되지 않았다는 의미에 그쳤고, 청약 자격이 있었다는 근거가 되지는 못했습니다. 이 사건에서 검찰은 거짓 전입이나 부정한 방법으로 공급받았다고 단정하기 어렵다고 보았지만, 민사 법원은 바로 그 불기소 이유서에 적힌 당첨자의 해명에서 실제 거주가 없었다는 사실을 읽어 냈습니다.

눈여겨볼 점은 통보의 사유와 판결의 근거가 달랐다는 것입니다. 국토교통부 공문은 부양가족 문제를 들었지만, 법원은 사업주체가 주장한 거주요건 미충족만으로 결론을 내리고 부양가족 쟁점은 판단하지 않았습니다. 필자가 분양 분쟁을 상담하며 보면, 통보서에 적힌 사유 하나만 반박하면 된다고 여기는 경우가 많은데 이 판결은 자격 요건 전체가 다시 심사될 수 있음을 보여 줍니다.

부정당첨과 부적격당첨은 요건과 효과가 다릅니다

당첨취소는 크게 주택법상 공급질서 교란(부정당첨)과 규칙상 자격 미달(부적격당첨)로 나뉩니다. 판결문은 통보의 근거 조문을 적지 않았으므로 아래는 현행 법령에 따른 일반적 구분입니다.

「주택법」 제65조 제2항은 부정한 방법으로 공급받은 자의 공급계약을 사업주체 등이 취소하여야 한다고 정하고, 대법원 2023. 4. 13. 선고 2021다250285 판결도 이 취소가 기속행위로 규정되었다고 설명합니다. 반면 부적격당첨은 형사처벌이 아니라 자격 심사의 문제이고, 「주택공급에 관한 규칙」 제52조 제3항과 제57조 제8항은 7일 이상의 소명기간을 주도록 합니다.

당첨취소 통보를 받았다면 먼저 볼 것

통보를 받았다면 먼저 모집공고일 기준으로 자격 요건 전체를 다시 점검해야 합니다. 부양가족처럼 가점 항목만 문제라면 규칙 제58조 제4항에 따라 재산정한 가점이 당첨 가점 이상일 때 당첨자로 볼 수 있으므로, 소명기간에 증명자료를 내는 것이 중요합니다. 위약금은 계약서 조항에 따라 정해지는데, 대법원 2022. 4. 28. 선고 2020다281602 판결은 위장전입으로 계약이 해제된 사안에서 공급대금 10% 위약금 조항을 무효로 보지 않은 원심을 수긍했습니다.

참고자료

· 수원지방법원 2026. 8. 19. 선고 2025가합12427 판결 — 수원지방법원 「우리법원 주요판결」 2026. 9. 18. 게시분 (수원지방법원)
· 헌법재판소 2014. 6. 26. 선고 2012헌바299 전원재판부 결정 / 대법원 2023. 4. 13. 선고 2021다250285 판결 / 2022. 4. 28. 선고 2020다281602 판결 — 국가법령정보센터
· 「주택법」 제65조·제101조 / 「주택공급에 관한 규칙」 제52조·제57조·제58조 — 국가법령정보센터
· 관련: 3억 5천만 원짜리 위약금 특약이 기각된 이유
· 같은 날 발행 칼럼: 영업양도 경업금지, 독서실과 스터디카페도 동종영업