COLUMN · 부동산

작성 2026. 9. 21. | 로엘법무법인 김형철 변호사

주거지역에 건물을 올릴 때 북쪽 경계선에서 얼마를 띄워야 하는지는 설계의 첫 단추입니다. 이 거리 하나에 층수와 연면적이 따라 움직이기 때문입니다.

그 기준이 2026년 11월 12일부터 바뀝니다. 그동안 시행령에 있던 숫자가 법률로 올라오고, 중간 높이 구간에 새로운 기준 하나가 들어섭니다.

지금은 시행령이 두 구간으로만 나눕니다

현행 「건축법」 제61조 제1항은 전용주거지역과 일반주거지역의 건축물 높이를 정북방향의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 대통령령으로 정하는 높이 이하로 하여야 한다고만 적고, 실제 숫자는 시행령에 맡겨 두었습니다.

그 숫자가 「건축법 시행령」 제86조 제1항입니다. 높이 10미터 이하인 부분은 1.5미터 이상, 10미터를 초과하는 부분은 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상을 띄우도록 되어 있습니다. 구간이 둘뿐이어서, 14미터짜리 부분이라면 7미터, 16미터짜리 부분이라면 8미터를 물러서야 했습니다.

11월 12일부터는 세 구간이 됩니다

개정 「건축법」(법률 제21880호, 2026. 8. 11. 공포)은 이 기준을 법률 본문으로 끌어올리면서 구간을 하나 더 만들었습니다. 두 기준을 같은 높이에 놓고 보면 차이가 분명해집니다.

실질이 달라지는 구간은 가운데 하나입니다. 법제처가 공개한 개정이유도 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 법률에 직접 규정하고 건축물 높이에 대한 제한을 현실에 맞게 일부 완화한다고 적고 있습니다. 10미터에서 17미터 사이, 대략 4층에서 6층에 걸리는 높이대의 이격 부담이 줄어드는 것입니다.

적용되지 않는 경우도 법률로 올라왔습니다

개정 제61조 제1항에는 단서가 붙었습니다. 정북방향의 인접 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 이격 의무가 없습니다. 지금도 같은 내용이 시행령 제86조 제2항 제3호에 들어 있는데, 이것이 법률 조문으로 자리를 옮긴 것입니다. 한편 2층 이하로서 높이가 8미터 이하인 건축물은 지방자치단체 조례로 정하는 바에 따라 제1항부터 제3항까지를 적용하지 않을 수 있다는 제61조 제4항은 그대로 남습니다.

언제 신청한 건축허가부터 적용되는가

기준일은 건축허가 신청일입니다. 법률 제21880호 부칙 제4조는 제61조제1항의 개정규정을 시행 이후 건축허가를 신청하거나 건축신고를 하는 경우부터 적용하도록 하면서, 건축허가를 신청하기 위하여 제4조에 따른 건축위원회에 심의를 신청한 경우를 포함한다고 괄호로 명시했습니다.

설계 단계에서 실무적으로 갈리는 지점이 여기입니다. 건축위원회 심의 신청까지 적용 시점에 포함되어 있으므로, 11월 12일 전후로 심의나 허가 신청이 걸쳐 있는 사업이라면 어느 기준으로 설계를 확정할지를 먼저 정해야 합니다. 부칙 제1조 단서가 제61조 제1항만 공포 후 3개월로 따로 떼어 시행일을 정한 것도 이 때문입니다.

최종 숫자는 결국 조례가 정합니다

개정 조문을 그대로 읽으면 각 호의 구분에 따른 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다입니다. 법률이 정한 것은 하한이고, 현장에 적용되는 숫자는 해당 시·군·구 건축조례에 있다는 뜻입니다. 현행 시행령도 같은 구조였습니다. 실무에서 법률과 시행령만 보고 설계했다가 조례에서 막히는 일이 생기는 이유이므로, 개정 시행 이후에도 대지가 속한 지방자치단체의 건축조례를 반드시 함께 확인하셔야 합니다.

참고자료

· 「건축법」 제61조 및 부칙 제1조·제4조 [법률 제21880호, 공포 2026. 8. 11., 시행 2026. 11. 12.] — 국가법령정보센터
· 「건축법 시행령」 제86조 [대통령령 제36586호, 시행 2026. 9. 18.] — 국가법령정보센터
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